Jiné developerské společnosti a úvodní rozhodování - Touha po vlastním bydlení otupuje pud sebezáchovy Milan V. - 23.5.2005, 10:42 Předmět: Touha po vlastním bydlení otupuje pud sebezáchovy
Dle mého názoru jeden, sice dlouhý, ale velmi zajímavý článek z odborného tisku ...
Touha po vlastním bydlení otupuje pud sebezáchovy
Lidé přistupují na drsné praktiky některých developerů a podstupují neúměrné riziko...
Manželé rychtaříkovi stavějí řadový dům na okraji Prahy. přesněji řečeno dům spolu s dalšími dvaceti staví firma a výstavbu řídí developer.
Manželé jen lomí rukama, začátek stavby se posunul o půl roku, protože developer neměl vykoupeny všechny pozemky. Pak s hrůzou zjistili, že si stavební firma dělá, co chce a nerespektuje vnitřní uspořádání domu podle projektu. Stavbyvedoucí byl k nářkům rychtaříkových hluchý a zástupce developera lhostejný. A nyní se k tomu přidaly problémy s hypotékou. Stavba je už tak daleko, že by mohla být zapsána do katastru a použita jako zástava pro banku. Ale developer si postavil hlavu. Nechce rozestavěný domek na manžele rychtaříkovy převést, i když všechno řádně zaplatili. Prý až všechny domy najednou a až po kolaudaci. Zato nekompromisně požaduje další zálohu, na kterou však rychtaříkovi bez hypotéky nemají. těžko říci, zda drama skončí stěhováním do nového nebo soudem.
"Lidé, kteří chtějí postavit dům, jsou často v nevýhodném postavení," říká Tomáš Skoumal, advokát v pražské kanceláři firmy Baker & McKenzie, "dostanou od developera standardní návrh smlouvy, která je samozřejmě sestavena v jeho prospěch a bývá velmi obecná. Laik to většinou nepozná a kromě toho je zatlačen ke zdi. Když nepodepíše, developer si najde někoho jiného."
Konkurence nefunguje, protože zájemců o výstavbu rodinných domů je dnes tolik, že to developery nenutí chovat se ke klientům slušně. Zájemce si zpravidla vybere určitou lokalitu. Líbí se mu projekt nebo mu vyhovuje nízká cena. Nakonec stejně na podmínky smlouvy přistoupí a do konce stavby se pak může cítit jako nahý v trní.
finanční poradce Pavel Malý z Prahy říká, že lidé, kteří si dnes pořizují rodinné domy, mají velkou odvahu, minimální zkušenosti a vůbec nedokážou hájit své zájmy. "Nenapadne je vzít si právníka před podpisem smlouvy. téměř nikdo nemá vlastní stavební dozor, který by hlídal termíny, dodržování projektu, použité materiály a kvalitu odvedené práce. Nikdo neprověřuje předem reference developera," rozhořčeně vypočítává poradce.
Pokud firma už něco postavila, je podle Malého nejjednodušší navštívit dokončený projekt a poptat se lidí, jakou mají s developerem zkušenost. Když developer ještě nic nepostavil, doporučuje Malý před uzavřením smlouvy nejvyšší obezřetnost. Je třeba zjistit, o jakou firmu jde, kdo je majitel, zda skutečně vlastní pozemky, na kterých staví, zda má stavební povolení, případně jaká banka to financuje. V případě jakýchkoliv pochybností se vyplatí poohlédnout se po jiném developerovi.
Podle Skoumala nemůže konzultace s právníkem před podpisem smlouvy rozhodně nikomu uškodit. Rodinný dům zpravidla představuje životní investici a honorář je jen zlomkem vynaložených nákladů. Právník může klienta varovat před vysloveně nevýhodnými ustanoveními smlouvy a informovat ho o rozsahu jeho práv v případě porušení smlouvy. může mu pomoci prosadit, aby byl do smlouvy zapracován co nejpřesnější popis zhotovované stavby, případně aby se její součástí stala veškerá projektová dokumentace. Tím se předejde případným pozdějším sporům.
Pro ochranu klienta je také dobré rozložit placení záloh na větší počet nižších částek, radí Skoumal. Ve smlouvě by mělo být přesně definováno, v jaké fázi stavby a za jakých podmínek má být záloha složena. Tím je klient částečně chráněn před opožďováním stavby, nekvalitně odvedenou prací a omezuje se i rozsah ztráty v případě krachu stavební firmy nebo developera. Skoumal přiznává, že většina developerů na tak rozsáhlé úpravy smlouvy přistupuje jen velmi neochotně.
Mnohem větší manévrovací prostor mají podle Skoumala ti, kteří staví na vlastním pozemku. Je tedy výhodné koupit si nejprve pozemek a dát zapsat vlastnické právo do katastru nemovitostí. Jednak se omezí možnost případné ztráty a za druhé je možné pozemkem zajistit pohledávku banky z hypotečního úvěru, než stavba dosáhne takového stavu, aby mohla být zapsána do katastru.
nevěřte developerovi, který vám tvrdí, že nemůže převést pozemek a rozestavěný dům na klienta. Ivan Žikeš, jednatel společnosti Recomreality z Karlových varů tvrdí, že to funguje docela dobře. Recomreality zajišťuje výstavbu řadových rodinných domků a vytvořila s dodavatelem stavby a vlastníkem pozemků konsorcium. Systém prodeje je takový, že klient si zakoupí pozemek a rozestavěnou stavbu v takové fázi, aby měl možnost udělat vnitřní úpravy podle svého přání. souběžně uzavře s dodavatelem stavby smlouvu o dílo, ve které je přesně specifikován rozsah dalších prací a vzájemné povinnosti obou smluvních stran. Po dokončení stavby doplatí klient zbylou částku.
Výhodou tohoto způsobu je podle Žikeše především transparentnost celého financování. Klient má jistotu, že co zaplatil, to vlastní. kromě toho kupuje pozemek a stavbu ve fázi, kdy je možné domek bez problému dokončit i v případě krachu dodavatele. samozřejmě, že je tento proces pro dodavatele náročný, protože v první fázi výstavby nese velké finanční zatížení. "Jsem přesvědčen, že do budoucna to bude obvyklý způsob výstavby. představy developerů, že budou prodávat své projekty tak zvaně z prkna či formou záloh dopředu, brzy vezmou za své," tvrdí Žikeš.
Lidé se většinou bojí natolik, že nevyužívají svých práv, ani když k tomu mají příležitost. Skoumal připomíná, že klient má právo odstoupit kdykoli během stavby od smlouvy, pokud se tato smlouva o dílo řídí občanským zákoníkem. Není povinen dokonce ani udávat důvod. Musí však developerovi zaplatit za odvedenou práci a uhradit jeho účelně vynaložené náklady.
Musí se změnit financování výstavby jak většiny sériově stavěných rodinných domů, tak i bytů, tvrdí poradce Malý. Developer není investor v pravém slovy smyslu, i když tak často vystupuje. Nemá finanční prostředky na celou stavbu a půjčit si nechce, protože by úroky z úvěru snížily jeho zisk. raději využije poptávky a donutí klienta stavbu spolufinancovat. Zájemce o bydlení platí zálohy často až do výše 100 procent kupní ceny, ale má jen minimální záruky. Majitelem se totiž stává až po dokončení stavby a zápisu jeho vlastnictví do katastru nemovitostí. Do té doby sdílí celé riziko s developerem, a ten se k němu často ještě chová přezíravě. Podle Malého dnes hrozí, že trh s bydlením bude pomalu vykazovat známky nasycení. Hypotéky už mají vyšší úrokové sazby a jsou dražší, pomalu ubývá lidí, kteří si ještě mohou dovolit nový byt nebo dům. "N?kteří developeři však mají rozdělané rozsáhlé projekty a začínají stále nové. může se tak stát, že už nedokáží prodat tolik, kolik by potřebovali k dokončení projektu, a zkrachují. Bohužel lidé už zapomněli na H-Systém a ztratili ostražitost," varuje Malý.
(EKONOM, 9. 9. 2004)